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房屋被賣出之后，又被認定為違法建筑，是否應當將購買人認定為行政處罰對象？下面，我們具體來看一下相關案例?！景柑枺海?/span>2020）浙行申653號】

2004年，徐某向李某購買小平屋1間，向戴某購買糞間1間、糞廠2間。后徐某拆除了原有建筑，并原址建造了三層磚混結構房屋，建筑面積162.44平方米。

2008年2月25日，徐某將該三層建筑以156000元的價格轉讓給金某。

2017年7月13日，寧波市海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局在巡查中發(fā)現(xiàn)了該三層建筑，遂立案進行調(diào)查。經(jīng)征詢原寧波市國土資源局海曙分局、原寧波市規(guī)劃局海曙分局、寧波市海曙區(qū)古林鎮(zhèn)人民政府意見，獲知該建筑物無土地及地上房產(chǎn)登記信息，未取得建設工程規(guī)劃許可證且不具備補辦條件，未經(jīng)上述單位批準。

2017年10月19日，海曙執(zhí)法局向金某送達行政處罰事先告知書，告知其擬作出責令7日內(nèi)拆除涉案建筑物的行政處罰及陳述、申辯權利，但未告知其申請聽證的權利。

2017年10月27日，海曙執(zhí)法局作出責令拆除的行政處罰決定，并留置送達至金某母親。

2017年12月26日，金某不服行政處罰決定，向寧波市海曙區(qū)人民政府申請行政復議。

2018年2月13日，海曙區(qū)政府作出復議決定，維持行政處罰決定。

金某不服行政復議決定，向海曙區(qū)人民法院提起訴訟，請求確認行政處罰決定及行政復議決定違法。

海曙區(qū)法院一審認為：

金某于2008年2月購得涉案建筑，其系該涉案建筑的實際占有人，海曙執(zhí)法局對金某作出處罰，處罰對象正確；但海曙執(zhí)法局在作出行政處罰決定前，未告知金某要求舉行聽證的權利，系程序違法。

因此，海曙區(qū)法院一審判決確認處罰決定及復議決定違法。金某不服，向寧波市中院提起上訴。

寧波市中院二審認為：

金某未能證明購買房屋時其盡到審慎注意義務或提交房屋具有合法手續(xù)的證據(jù)，可以推定其購房時應當知曉房屋不具有合法手續(xù)，其仍愿意購買，應視為對涉案建筑權利義務的承繼，故海曙執(zhí)法局將其列為被處罰人并無不當；海曙區(qū)政府的復議決定未對重大程序違法予以糾正不當，應當撤銷。

因此，寧波市中院二審判決判決維持一審判決中確認行政處罰決定違法；撤銷一審判決中確認行政復議決定違法；撤銷行政復議決定。

金某不服，向浙江省高院申請再審。

金某申請再審稱：

我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條明確規(guī)定處罰對象是具體實施建屋行為時未取得建設工程規(guī)劃許可證行為人，而非其他人。

行政處罰的對象應是具體實施違法行為的行為人，而非實施具體違法行為之外其他人。

房屋是徐某2004年間所建，2008年，自己以156000元價格購買。自己不是房屋的建設者，海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局將自己認定為違法搭建處罰對象進行處罰，明顯“張冠李戴”，屬于濫用行政強權一種違法表現(xiàn)，與公平、正當、合理性行政原則相悖。

房屋是徐某2004年間所建，2008年才出賣給自己，在2004年至2008年這么長時間，沒有任何單位出面制止或者以違章建筑進行查處過。這種不制止、不處罰態(tài)度分明默許涉案房屋的合理存在，讓不懂法的自己又如何去“明知涉案屋不具有合法手續(xù)”？

現(xiàn)房屋被征收，為了降低拆遷成本，實現(xiàn)土地財政的利益最大化，海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局才借口房屋“建房時未辦理建設工程規(guī)劃許可證”認定為“違章建筑”，甚至還讓無故購房者來承擔行政處罰責任，是濫用行政職權，隨意亂執(zhí)法。

建設工程規(guī)劃許可審批是在建房時由建房者履行的法定義務，自己向徐某所購的是已建設完成四年的現(xiàn)房，又如何去辦理“規(guī)劃審批手續(xù)”？

換句話說，假如不是需要征收房屋，為了降低拆遷成本，實現(xiàn)土地財政的利益最大化目的，寧波市海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局還不一定出面將涉案房屋認定為違法建筑物，以“拆違促拆遷”。

海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局答辯稱：

房屋是金某于2008年2月向徐某購買，正常情況下金某在購置時理應盡到審慎注意義務，對該房屋是否具有合法產(chǎn)權證或其他合法權屬來源證明文件進行了解核實，金某未能證明其在購置涉案房屋時已盡到審慎注意義務，且從該房屋的購置價也能推定其在購置涉案房屋時對該房屋不具有合法手續(xù)的事實是明知的，但金某仍愿意購買，視為對涉案房屋相關權利義務的繼受，金某受讓房屋后即有義務消除該房屋的違法狀態(tài)，但金某在占有使用該房屋期間并未依法辦理相關規(guī)劃審批手續(xù)，違法行為一直持續(xù)，金某作為行政處罰相對人并無不當。

房屋直至被依法查處時，違法狀態(tài)并未消除，違法行為一直持續(xù)，對違法行為的查處未超過法定的追究時效，且無任何法律有明文規(guī)定違法建筑在一定期限內(nèi)未查處的即轉為合法建筑。

海曙區(qū)人民政府答辯稱：

《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十七條的規(guī)定:“城鄉(xiāng)規(guī)劃違法行為人與房屋所有權人、房屋使用人不是同一主體的，房屋所有權人、房屋使用人對城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的依法查處行為應當予以配合?！?/span>

雖然金某不是實際搭建人，但金某作為房屋的實際占有人、使用人，有責任和義務拆除違法建筑，消除違法狀態(tài)。

且金某在購買房屋這一重大資產(chǎn)時，應要盡到審慎的注意義務，其應該查驗房屋的各項證件、手續(xù)而沒有查驗，應承擔不利的法律后果。海曙綜合執(zhí)法局作出處罰，對象正確。

違法建筑在建設時沒有被處罰并不能免除金某作為實際占有人配合職能部門查處的義務。

職能部門在建設當時沒有進行查處，并不代表房屋能由違法變?yōu)楹戏?。相反，建筑物在搭建時并未辦理相關的審批手續(xù)，在查處時該建筑物仍處于違法狀態(tài)，且不具備補辦條件，《城市規(guī)劃法》與現(xiàn)行有效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》均對該類違法行為的處罰予以了規(guī)定，處罰內(nèi)容基本一致，適用現(xiàn)行有效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》進行處罰，并無不妥。