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咨詢問題

我們樓是銀行家屬樓。

目前被其他小區(qū)的物業(yè)管理和收費(fèi)，業(yè)主們沒見過物業(yè)合同。

物業(yè)單方擬定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且拒絕出示合同。

實(shí)際上只履行“樓道內(nèi)臺階簡單清掃”及“雪天象征性清雪”兩項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)。

小區(qū)沒有保安和門衛(wèi)室，院內(nèi)監(jiān)控?zé)o法使用，安全管理失職，時(shí)常發(fā)生業(yè)主財(cái)物丟失問題。

同時(shí)，物業(yè)也沒有履行公共設(shè)施維護(hù)、安全管理、綠化養(yǎng)護(hù)等法定及義務(wù)。

2021年末，我家這棟樓因后院住戶煤氣爆炸受牽連，只是把門窗等修復(fù)，沒有其他補(bǔ)償了。

公共車位租賃的收益也沒有公示和返還給業(yè)主。

因?yàn)橐陨显?，許多業(yè)主也不愿意繳納物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)采取暴力威脅催收方式，而且要求業(yè)主繳納前業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)。

有幾個(gè)問題想咨詢您，希望得到指導(dǎo)：

1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不符

2、物業(yè)未履行公示義務(wù)，侵害業(yè)主知情權(quán)

3、物業(yè)違法催繳物業(yè)費(fèi)，侵犯業(yè)主合法權(quán)益

4、物業(yè)對共用設(shè)施維護(hù)失職，拒不承擔(dān)責(zé)任

5、物業(yè)合同與資料管理缺失，程序嚴(yán)重違規(guī)

6、物業(yè)把前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)強(qiáng)加給現(xiàn)業(yè)主

希望能得到維權(quán)的方法，并提供一些法律依據(jù)。

回復(fù)

   感謝您的信任。

經(jīng)研究，以下意見供您參考，希望對您有所幫助：

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不符，怎么辦？

1、法律權(quán)益

（1）《民法典》第943條

“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告?！?/span>

（2）《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》第3條

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”

（3）《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

2、維權(quán)建議

（1）收集證據(jù)

拍攝監(jiān)控?fù)p壞、公共設(shè)施破損、綠化缺失等情況，記錄財(cái)物丟失事件（如報(bào)警記錄）。

（2）業(yè)主自行維權(quán)

召開業(yè)主大會（現(xiàn)場討論和書面征求意見都行），作出決議，要求物業(yè)整改或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）投訴

向社區(qū)、街道、住建等部門投訴，要求相關(guān)部門責(zé)令物業(yè)整改。

（4）訴訟

請求法院判決物業(yè)全面履約、承擔(dān)違約責(zé)任（抵消物業(yè)費(fèi)）、賠償損失。

例如2021年末，小區(qū)內(nèi)住戶煤氣爆炸受牽連，物業(yè)只是把門窗等修復(fù)，沒有其他補(bǔ)償問題。

可以起訴住戶、燃?xì)夤?、物業(yè)，要求根據(jù)過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。

相關(guān)案例判決見：

判了！業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)仍需提供服務(wù)并賠償損失！

判了！屋內(nèi)水管返水，房屋被淹，物業(yè)應(yīng)賠償!

判了！未交物業(yè)費(fèi)，大風(fēng)天業(yè)主車輛被砸，物業(yè)應(yīng)賠償！

判了！業(yè)主在樓道內(nèi)失足致殘，物業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償！

二、物業(yè)未履行公共收益公示義務(wù)，侵害業(yè)主知情權(quán)，怎么辦？

1、法律權(quán)益

《民法典》第282條：

“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條：

“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

《民法典》第943條：

物業(yè)應(yīng)公開服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)收支等情況。

2、維權(quán)建議：

書面要求物業(yè)公示：業(yè)主可聯(lián)名發(fā)函要求公開合同、公共收益等。

向街道辦/住建局投訴：若物業(yè)拒絕，可向主管部門舉報(bào)。

起訴物業(yè)：業(yè)主可提起“業(yè)主知情權(quán)訴訟”，要求法院強(qiáng)制物業(yè)公開信息。

1、法律權(quán)益：

《民法典》第944條：物業(yè)不得以停水、停電等方式催繳物業(yè)費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第64條：業(yè)主逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)催收只能通過合法催繳、訴訟的方式，暴力催收，情節(jié)輕微，觸犯《治安管理處罰法》。

情節(jié)嚴(yán)重的可能觸犯《刑法》第234條的故意傷害罪、238條的非法拘禁罪、245條非法侵入他人住宅罪、246條侮辱罪等。

2、維權(quán)建議：

報(bào)警處理：若物業(yè)采取暴力催收，立即報(bào)警并保留證據(jù)。

投訴：向社區(qū)、街道、逐漸等部門舉報(bào)物業(yè)違規(guī)催收行為。

起訴物業(yè)：因暴力催收導(dǎo)致人身、財(cái)產(chǎn)傷害的，可以請求賠償。

四、物業(yè)對共用設(shè)施維護(hù)失職，拒不承擔(dān)責(zé)任，怎么辦？

1、法律權(quán)益

《民法典》第942條：物業(yè)應(yīng)妥善維護(hù)公共設(shè)施，保障業(yè)主安全。

《民法典》第1165條：行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

《民法典》第1167條：侵權(quán)行為危及他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)等侵權(quán)責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條：物業(yè)未履行維護(hù)義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)賠償。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》第3條：業(yè)主可要求物業(yè)繼續(xù)履行或賠償。

2、維權(quán)建議

書面要求維修：業(yè)主集體發(fā)函要求物業(yè)修復(fù)監(jiān)控、門禁等設(shè)施。

申請維修資金：若物業(yè)不作為，業(yè)主大會可決定動用維修資金自行修復(fù)。

起訴物業(yè)：要求其承擔(dān)維修責(zé)任（公共設(shè)備、疏通下水道）、停止侵權(quán)（停止占用消防通道）、或賠償損失（因不履行維修義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主的損失）。

相關(guān)案例見：

判了！業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)仍需提供服務(wù)并賠償損失！

判了！屋內(nèi)水管返水，房屋被淹，物業(yè)應(yīng)賠償!

五、物業(yè)合同與資料管理缺失，程序嚴(yán)重違規(guī)，怎么辦？

1、法律依據(jù)

《民法典》第938條：

物業(yè)合同應(yīng)包含服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。采用書面形式。

第939條：建設(shè)單位、業(yè)主大會與業(yè)委會依法簽訂物業(yè)合同對業(yè)主具有約束力。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條、36條、38條、58條：規(guī)定了物業(yè)公司接受、保管和移交物業(yè)資料的權(quán)限和責(zé)任，以及違規(guī)后果。

2、維權(quán)建議

要求物業(yè)出示合同：

業(yè)主有權(quán)查閱物業(yè)合同，若拒絕可向住建局投訴。

成立業(yè)委會：

通過業(yè)主大會重新選聘物業(yè)或重新簽訂合同。

起訴確認(rèn)合同無效：

若物業(yè)未經(jīng)合法程序單方定價(jià)，可訴至法院。

六、物業(yè)把前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)強(qiáng)加給現(xiàn)業(yè)主，怎么辦？

1、法律依據(jù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

《民法典》第555條：

合同債務(wù)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)對方同意，物業(yè)無權(quán)單方要求現(xiàn)業(yè)主承擔(dān)前業(yè)主債務(wù)。

例如（2024）京0105民初74833號案件中，法院判決如下：

“業(yè)主作為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)向物業(yè)支付其取得產(chǎn)權(quán)后的相關(guān)費(fèi)用”。

判了!無合同，服務(wù)差，業(yè)主仍需繳納物業(yè)費(fèi)!

2、維權(quán)建議

明確拒絕支付前業(yè)主欠費(fèi)：現(xiàn)業(yè)主無義務(wù)承擔(dān)，物業(yè)應(yīng)向前業(yè)主追討。

書面聲明異議：向物業(yè)發(fā)函表明不認(rèn)可前業(yè)主欠費(fèi)。

訴訟維權(quán)：若物業(yè)起訴，可抗辯并要求其向前業(yè)主追償。

七、整體維權(quán)方案

1. 聯(lián)合業(yè)主

成立一個(gè)維權(quán)小組，負(fù)責(zé)溝通，向社區(qū)和街道申請召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會。

2. 證據(jù)固定

收集物業(yè)失職、暴力催收、因物業(yè)不履職造成的損失等證據(jù)（照片、視頻、報(bào)警記錄等）。

3. 行政投訴

向社區(qū)、住建局、街道辦、12345投訴物業(yè)違規(guī)行為。

4. 法律訴訟

起訴物業(yè)要求減免費(fèi)用、賠償損失或解除合同。

注意如果被物業(yè)起訴要求繳納物業(yè)費(fèi)，可以從以下幾個(gè)方面提出主張：

一是主張無合同，沒有繳納物業(yè)費(fèi)的依據(jù)（迫使物業(yè)出示物業(yè)合同）；

二是拒絕繳納前業(yè)主的欠費(fèi)；

三是主張物業(yè)不履職，需要承擔(dān)違約損失；

四是主張減免物業(yè)費(fèi)；

五是三年以前的物業(yè)費(fèi)，因?yàn)檫^了訴訟失效，不受法律保護(hù)，業(yè)主可免交物業(yè)費(fèi)。

六是主張物業(yè)因?yàn)椴宦穆?、暴力催收行為?dǎo)致業(yè)主財(cái)務(wù)丟失，要求賠償損失（法院會告知案由不同，需要另行起訴，但是庭審中提出，能夠獲得法官的同情）

5. 更換物業(yè)

經(jīng)業(yè)主大會雙過半（人數(shù)+面積）同意，可解聘現(xiàn)有物業(yè)并選聘新物業(yè)公司。